Antes de explicar o score ideal, é importante mencionar que o score é a pontuação de 0 a 1000 que avalia o seu histórico de pagamentos com o seu CPF, ou seja, é um índice que identifica se você é um bom pagador.

De acordo com o Serasa:

Score entre 301 e 500 são considerados regular; de 501 a 700 bom; 701 a 1000 muito bom.

Ou seja, para que a pontuação seja considerada positiva, ela deve ser acima de 501. Porém, se o seu número está abaixo de 500, você deve melhorar o seu score para conseguir o empréstimo. Para obter taxas de juros justas indicamos a ter um score acima de 800 pontos. Você pode consultar a sua pontuação no portal online da Serasa, de forma gratuita.

No geral, são as casas e apartamentos com irregularidades fiscais, como não possuir registro. Isso significa que o imóvel não está cadastrado no Cartório de Registro de Imóveis e não possui documentação.

Conheça outros casos comuns:

▪️Terreno: os imóveis construídos em terrenos irregulares também seguem a mesma linha de raciocínio. Nestes casos, eles podem ser cadastrados, mas não correspondem a todos os requisitos da prefeitura. Você pode consultar o Cadastro de Edificações do Município para verificar o estado do terreno, através do histórico de Edificações.

▪️Inventário: casas e apartamentos que foram deixados como herança e não estão regularizados no processo de inventário não podem ser financiados. Antes de realizar a negociação, todas as partes, como a divisão dos bens, devem estar resolvidas.

▪️Dívidas: elas também costumam ser o motivo de inviabilização do financiamento. O ideal é que débitos, como taxas e impostos, estejam em dia. Essas informações são públicas e podem ser consultadas na matrícula do imóvel pelo Cartório de Registro.

▪️Risco: caso sejam identificados problemas na estrutura do imóvel que ofereçam risco de habitação, como desabamentos ou deslizamentos, ele pode ser desqualificado para o financiamento imobiliário, e até mesmo interditado até as devidas reformas.

Entre as tarifas calculadas no parcelamento do financiamento imobiliário estão as apólices obrigatórias. Elas são seguros que devem ser incluídos no crédito bancário, de acordo com a Lei nº 9.514/97. Eles servem para que o comprador e o vendedor tenham mais segurança durante o período de quitação. Os seguros correspondem a até 3% do total das parcelas. São dois:

▪️DFI
O seguro de Danos Físicos ao Imóvel cobre eventuais danos à estrutura do imóvel. Situações como enchentes, incêndios ou explosões são alguns exemplos do que estão previstas pelo DFI. O valor de cobertura deste seguro é proporcional ao valor total detalhado no Laudo de Avaliação. Esse documento é elaborado após uma avaliação do imóvel, que é requerida pela instituição financeira.

▪️MIP
A segunda apólice obrigatória incluída no financiamento imobiliário é por Morte ou Invalidez Permanente. Caso aconteça algo com o beneficiado, ela assegura que o saldo devedor restante do imóvel seja quitado.

Como funciona?

As apólices são obrigatórias e afirmadas por lei. No geral, os bancos oferecem os próprios seguros. Porém, dependendo das cláusulas do contrato, você pode escolher qual será a seguradora. Vale ressaltar que apenas o DIF e o MIP não podem ser removidos das parcelas. Assim, fique atento à cobrança de seguros indesejados ou não comunicados na transação.

É comum que as pessoas foquem nas taxas de juros para decidir qual será o banco para o empréstimo imobiliário. Por isso, esta é uma das perguntas sobre o financiamento do seu imóvel mais comuns.

No fim, as taxas não são suficientes para a comparação entre diferentes bancos. Isto porque as parcelas são compostas por diferentes elementos, como a amortização e as outras taxas, que podem fazer a diferença na conta.

Sem falar em outras vantagens no seu relacionamento com o banco. Entenda que outros critérios devem ser levados consideração:

▪️Custos
A principal forma de analisar e comparar as condições de financiamento oferecidas pelas instituições financeiras é o Custo Efetivo Total (CET). Basicamente, é um jeito de considerar os diferentes fatores de custo envolvidos no empréstimo. Na sua definição, é um valor anual, expresso como uma porcentagem da sua dívida, que representa a soma dos custos cobrados na contratação de um empréstimo ou financiamento. Ele deve ser informado pelas instituições financeiras nas operações de empréstimos e financiamentos.

▪️Cálculo
O CET é calculado considerando os fluxos referentes às liberações e aos pagamentos previstos: juros, tarifas da instituição, tributos, seguros, pagamento do agente de crédito e despesas com cartórios e documentação. Não é da sua responsabilidade saber executar este cálculo. Entretanto, é sempre bom ter uma ideia de onde e de que forma os números presentes no financiamento surgiram.

Lembre-se que o CET deve ser calculado a qualquer tempo pelas instituições financeiras, e quando houver previsão de mais de uma data de liberação de recursos, deve ser calculado o de cada uma delas. Atualmente, existe uma grande variedade de opções de crédito no mercado. Assim, a melhor forma de fazer a escolha da instituição financeira é pesquisando.

No geral, para imóveis prontos, é possível financiar até 80% do valor total de um imóvel, com os 20% restantes representando a entrada. Ou seja, se um imóvel custa R$ 200 mil, será financiado R$ 160 mil, e os R$ 40 mil restantes serão pagos como valor de entrada. É possível negociar até 90% de crédito.

Há casos específicos em que não é necessário pagar a entrada para financiar um imóvel. Isso acontece em programas do governo, como o Casa Verde e Amarela, que substitui o Programa Minha Casa Minha Vida. A renda familiar mensal disponível também tem um papel essencial para saber qual será o valor mínimo requerido para financiar um imóvel. Por isso, antes de solicitar crédito, a instituição financeira faz uma análise que envolve, além da renda, o valor do imóvel.

Para os imóveis não existe um piso de valores. Ou seja, não há um valor mínimo dos preços. Atualmente, é possível encontrar imóveis na faixa de R$ 130 mil em São Paulo, que podem ser financiados.

Esta é mais uma das perguntas sobre o financiamento do seu imóvel. Em resposta, uma nova ferramenta da Apê11 te ajuda a encontrar qual o imóvel ideal para o seu bolso, de acordo com o que consegue financiar! Basicamente, fazemos as contas para você. O primeiro passo para usar a ferramenta é preencher algumas informações básicas sobre você. Entre elas: sua renda familiar, quanto tem para a entrada, se tem saldo do FGTS, seu nome e seu email.

Depois de preencher os seus dados, ela traz o valor do imóvel ideal para você tanto para imóveis em construção quanto para os prontos. Além disso, você também encontra o valor simulado das parcelas do financiamento.

Estes valores são indicativos. Ou seja, eles podem mudar a depender das suas condições de crédito e das políticas comerciais do proprietário do imóvel. Além dos valores, você pode colocar a localização que você busca e a quantidade de dormitórios para uma procura mais refinada. Assim, já te mostramos os imóveis do catálogo que se encaixam para você.

De qualquer forma, também há uma fileira de cartões com os imóveis ideais que cabem no seu bolso.

No geral, são três os tipos de financiamento do seu imóvel:

▪️SFH
O Sistema Financeiro de Habitação tem como objetivo facilitar e promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia. É comum a utilização do FGTS dentro desta modalidade. O SFH abrange os seguintes pontos:

compra de imóveis novos, usados ou em construção;
aquisição de terreno para construção de moradia;
reforma ou ampliação da casa ou apartamento;
material para a construção, ampliação ou reforma da propriedade.

O limite do valor de avaliação do imóvel financiado deve ser de R$1.500.000. Além disso, o custo efetivo máximo deve ser de 12% ao ano e a atualização do saldo devedor, é feita pela remuneração básica aplicável aos depósitos de poupança.

▪️SFI
O Sistema de Financiamento Imobiliário tem como objetivo promover o financiamento imobiliário em geral. Basicamente, engloba tudo que não faz parte do SFH. Este tipo de financiamento atrai mais investidores, pessoas jurídicas e quem está interessado em imóveis do mercado com propriedades mais valorizadas.

A forma de escolha é simples. Se as suas condições não se encaixam no SFH, você terá que financiar pelo SFI. As regras que fazem parte do primeiro tipo são as que acabam fazendo esta definição por si só. O mais comum é que sejam imóveis que valem mais de R$ 1,5 milhão.

▪️CVA
Diferente do MCMV, que tinha uma taxa única de juros para todo o país, com o Casa Verde e Amarela elas são variadas. Os critérios são faixa de renda e localidade do imóvel. O prazo de quitação, ou seja, pagamento do financiamento, pode chegar a até 30 anos. As condições podem variar de acordo com a renda apresentada, a região do imóvel e a análise que o banco faz. As faixas de renda vão até os R$ 11 mil.

Esta também é uma das perguntas sobre o financiamento do seu imóvel mais comuns. A resposta é que, basicamente, a principal diferença entre as duas situações é que um já tem a documentação que comprova a conclusão da sua construção, e o outro não.

O habite-se e a matrícula só são gerados quando o imóvel está pronto, finalizado. Por conta disso, o financiamento bancário, no caso das unidades na planta ou em construção, não é possível de ser feito. Isto porque as instituições financeiras exigem essa documentação que ainda não é possível obter.

▪️Na planta

O que já explicamos não é um impeditivo para o financiamento do imóvel. Mas ele funciona de uma forma diferente. Primeiro, ele costuma ser feito com a incorporadora, e não com o banco.

Além disso, a sua entrada é um pouco menor que a de um imóvel pronto, equivalente a, por exemplo, 10% do preço dele. Assim, o valor do imóvel que é possível comprar costuma ser mais alto do que se fosse uma propriedade que já foi construída.

Quando o imóvel é entregue, você pode realizar um repasse, “transferindo” o financiamento da incorporadora para o banco.

▪️Pronto

No caso de imóveis novos ou usados já prontos, o financiamento costuma ser com um banco ou outra instituição financeira. Ele já possui o habite-se e registro regularizados, e você faz a comprovação de renda normalmente.

A principal diferença aqui é a entrada, que costuma ser de 20% do valor de venda da casa ou apartamento. Também é mais rápido se mudar para a propriedade, já que no caso do que está em construção você deve esperar que essa etapa seja finalizada.

A idade está relacionada, na verdade, à quantos anos você terá quando quitar o financiamento. Considerando, claro, que isso será feito dentro do planejado. A máxima é de 80 anos e seis meses. Se você tem 60 anos, portanto, poderá buscar financiamentos com até 20 anos de duração.

A justificativa disso para os bancos é em relação aos riscos de quem está tomando crédito. A partir de certa idade, os Bancos consideram que as chances de você quitar o seu financiamento ficam menores. O seguro por Morte ou Invalidez Permanente (MIP) é um dos mais importantes em relação ao custo das parcelas do financiamento em idades mais avançadas.

Resumidamente, o prazo de financiamento é o mais afetado, já que ele pode ser mais reduzido para se encaixar no limite de idade para quitação. Por conta disso, o valor das parcelas podem ser maiores, para compensar esse fator.

Basicamente, a renda familiar é a soma da renda de quem irá pagar pelo imóvel. Na maior parte das vezes, são duas pessoas. Pode ser você sozinho, você e seu cônjuge, a composição com um pai, mãe, filho, irmão ou até um amigo. Independentemente de quem seja, quando chegar na parte da documentação, são essas pessoas que deverão separar os documentos que comprovam a existência dessa renda e as condições financeiras gerais.

Para chegar nesse valor, considerando que você e seu cônjuge vão comprar um imóvel juntos, o cálculo seria uma soma simples dos seus rendimentos mais os dele. Pode ser o salário ou outra forma de recebimento que vocês tenham. O único impeditivo é se não houver documentos que comprovem o valor que você informa ao banco. Por isso é de extrema importância ter tudo regulamentado, em dia, com a Declaração do Imposto de Renda atualizada e sem truques e omissões.